Planungsbegleitendes FM in frühen Projektphasen

Eine frühzeitige FM-Integration entfaltet gerade im Winterdienst erhebliche Wirkung auf die strategische und operative Betriebsbereitschaft. Winterdienst umfasst alle Maßnahmen, um Verkehrsflächen bei Schnee und Eis begeh- und befahrbar zu halten (Räumen, Streuen, enteisen etc.), und ist in Mitteleuropa ein kritischer Bestandteil des infrastrukturellen FM. Die Herausforderungen reichen von der Planbarkeit (Wann und wie oft muss geräumt werden?) über die Bereitstellung von Ressourcen (Personal, Fahrzeuge, Streumittel) bis zur rechtlichen Absicherung der Verkehrssicherungspflicht. Im Folgenden wird aufgezeigt, wie bereits in den frühen Projektphasen – von der Grundlagenermittlung bis zur Ausführungsplanung – durch FM-gerechte Entscheidungen die strategische Vorbereitung und die operative Einsatzbereitschaft des Winterdienstes optimiert werden können.

Auf strategischer Ebene kann ein FM-orientierter Planungsansatz sicherstellen, dass ein tragfähiges Winterdienstkonzept als Teil des Betreiberkonzepts ausgearbeitet wird. Schon im Projektentwurf sollten Zuständigkeiten, Leistungsstandards und Abläufe für den Winterdienst definiert werden. Dazu gehört die Festlegung, welche Flächen prioritätmäßig geräumt werden (z.B. Hauptwege, Zufahrten, Eingangsbereiche) und welche Reaktionszeiten gelten sollen. Eine frühzeitige Abstimmung schafft hier Klarheit: Alle Beteiligten – vom kommunalen Räumdienst über den externen Dienstleister bis hin zum Nutzer – wissen, wer im Ernstfall welche Aufgabe übernimmt. Diese eindeutige Verantwortungszuweisung wird als Erfolgsfaktor genannt, um spätere Schnittstellenprobleme zu vermeiden.

Weiterhin erlaubt die frühe FM-Integration, bereits vor Bauausführung detaillierte Winterdienst-Einsatzpläne zu entwickeln. Darin wird etwa festgehalten, in welcher Reihenfolge und mit welcher Technik geräumt und gestreut wird. Solche Pläne dienen nicht nur der Betriebsorganisation, sondern auch der rechtlichen Absicherung: Kommt es zu Unfällen, kann der Betreiber nachweisen, seinen Räumpflichten systematisch nachgekommen zu sein. Eine gute Organisation im Vorfeld – unterstützt durch moderne Wetterprognosen und Glättemelde-Technologien – hilft, das Risiko im Griff zu behalten. So kann bereits in der Planungsphase vorgesehen werden, meteorologische Daten (z.B. lokale Wetterstationen oder Online-Dienste) in den Winterdienst einzubeziehen, um Einsätze vorausschauend zu steuern. Auch die Entscheidung „Eigenleistung oder Fremdvergabe?“ fällt idealerweise früh: Ein FM-gerechtes Konzept wird analysieren, ob der Winterdienst mit eigenem Personal (Hausmeister, Werkhof) gestemmt oder an einen Dienstleister vergeben wird, und dies vertraglich vorbereiten. Für beide Fälle können in den frühen Projektphasen die nötigen Voraussetzungen geschaffen werden – sei es die Anschaffung geeigneter Räumtechnik und die Einrichtung von Lagerflächen für Streumittel bei Eigenleistung, oder die Ausschreibung und Vertragsgestaltung bei Fremdvergabe.

Nicht zuletzt muss auf strategischer Ebene das Kosten- und Risikomanagement für den Winterdienst bedacht werden. Da beim Winterdienst überhaupt keine verlässlichen Annahmen über die Häufigkeit der Einsätze getroffen werden können, ist eine flexible Budgetierung erforderlich. In milden Wintern entstehen Kosten vor allem für die Bereitschaft (Personal auf Abruf, Vorhaltung von Material), während strenge Winter zusätzliche Einsatzmittel erfordern. Ein vorausschauendes FM integriert diese Unsicherheiten in die Lebenszykluskostenrechnung und plant Reserven ein. Verträge mit Winterdienstfirmen können so ausgestaltet werden, dass sowohl Vorhaltekosten als auch leistungsbezogene Kosten fair abgebildet sind. Die frühe Berücksichtigung all dieser Aspekte führt dazu, dass rechtzeitig vor Inbetriebnahme der Liegenschaft alle organisatorischen Vorkehrungen für den Winterdienst getroffen sind – von der Budgetierung der ersten Wintersaison über die Bereitstellung von Streustoffen bis zur Schulung des Personals in Sicherheitsfragen.

Noch greifbarer werden die Vorteile planungsintegrierten FM auf der operativen Ebene: Durch gezielte Planungsentscheidungen lässt sich die spätere Durchführung des Winterdienstes erheblich erleichtern und beschleunigen.

• Materialwahl und Konstruktion: Es sind frostsichere und streumittelbeständige Beläge vorzusehen (z.B. rutschfester Asphalt, rauer Naturstein oder beschichteter Beton), die der mechanischen Beanspruchung durch Schneeräumgeräte standhalten. Empfindliche Materialien, die bei Salz oder Frost Schaden nehmen, gilt es zu vermeiden. Entwässerungssysteme müssen so dimensioniert und angeordnet werden, dass Schmelzwasser schnell abgeführt wird und keine gefährlichen Eisflächen entstehen (z.B. ausreichend Gefälle zu Abläufen, beheizbare Rinnen an neuralgischen Punkten).

• Zugänglichkeit für Räumfahrzeuge: Die Wege- und Platzgestaltung ist so auszulegen, dass Winterdienstfahrzeuge ausreichend Bewegungsraum haben. Engstellen oder enge Kurvenradien sind zu vermeiden; wo nötig, sind Wendeflächen für Räumfahrzeuge einzuplanen. Bereits in der Ausführungsplanung sollte geprüft werden, ob alle relevanten Flächen mit gängigen Geräten erreichbar sind (Stichwort Maschinenzugänglichkeit). Auch die Tragfähigkeit der Bodenaufbauten ist zu beachten, damit schwere Einsatzfahrzeuge (Traktoren mit Pflug, LKW mit Streuer) die Beläge nicht beschädigen.

• Räum- und Lagerflächen einplanen: Im Entwurf sollte bedacht werden, wohin geräumter Schnee verbracht werden kann, ohne Verkehrswege oder Parkplätze längerfristig zu blockieren. Freiflächen am Rand von Parkplätzen oder Grünflächen können als temporäre Schneehalden dienen. Fehlen solche Flächen, sind Alternativen vorzusehen – etwa eine logistische Planung für den Abtransport des Schnees bei extremen Schneefällen. Schneezwischenlager mit versiegeltem Untergrund und Abfluss in die Kanalisation können eingeplant werden, um Tauwasser kontrolliert zu entsorgen.

• Technische Hilfsmittel und Prävention: Bei exponierten Bereichen (z.B. Eingangsrampe, Tiefgaragenauffahrt) kann der Einbau von beheizbaren Flächen oder elektrischen Heizmatten sinnvoll sein, um Eisbildung präventiv zu verhindern. Sensorik zur Glätteerkennung (eingelassene Fühler im Boden) und automatische Steuerung von Heiz- oder Sprühanlagen können integriert werden, sofern dies wirtschaftlich darstellbar ist. Solche technischen Lösungen sollten bereits in der Planung zumindest als Option berücksichtigt werden (Vorhaltung von Stromanschlüssen, Platz für Steuergeräte etc.).

• Sicherheitsausstattung und Gestaltung: Ausreichende Beleuchtung und durchdachte Wegführung verbessern die Sicherheit bei Dunkelheit und Schneefall. Beleuchtete Gehwege, gut sichtbare Markierungen und rutschhemmende Oberflächen (z.B. Profilierungen auf Stufen) reduzieren das Unfallrisiko. Handläufe an Treppen und Rampen bieten Halt bei Glätte. Gestalterische Elemente wie Sitzbänke oder Müllbehälter sollten so positioniert sein, dass sie den Räumvorgang nicht behindern – etwa indem Möblierung in ausreichendem Abstand zum Wegrand aufgestellt wird oder mobil gestaltet ist (zum temporären Versetzen im Winter).

• Bepflanzung und Grünflächen: Die Landschaftsgestaltung ist mit Blick auf den Winterdienst zu planen. Bäume und Sträucher sollten so platziert sein, dass sie im Winter den Räumdienst nicht beeinträchtigen (z.B. keine Äste, die in Wegbereiche ragen oder Sichtachsen versperren). Bei der Pflanzenauswahl kann auf robuste, winterharte Arten gesetzt werden. Bodendecker anstelle pflegeintensiver Rasenflächen reduzieren nicht nur den Pflegeaufwand im Sommer, sondern tolerieren auch Schneelasten und Streusalz oft besser. Wichtig ist zudem, dass keine Pflanzen an Stellen gepflanzt werden, wo im Winter der Schnee gelagert werden muss.

Durch derartige planungsseitige Vorkehrungen wird die spätere Winterdienstleistung effizienter und sicherer: Wege lassen sich schneller räumen, es treten weniger witterungsbedingte Schäden auf und die Verkehrssicherheit kann auch unter Extrembedingungen aufrechterhalten werden. Ebenso werden die personellen Ressourcen geschont – ein gut durchdachtes Areal benötigt weniger Personalstunden für den Winterdienst, weil z.B. ein Räumfahrzeug alles erreichen kann und keine aufwendigen Handräumungen in verwinkelten Ecken nötig sind.

Darüber hinaus ermöglicht eine gründliche Planungsdokumentation die optimale Übergabe in den Betrieb. FM-begleitend wird die Bauausführung kontrolliert und zur Abnahme eine FM-Checkliste eingesetzt, mit der z.B. Erreichbarkeit aller wichtigen Stellen, Entleerbarkeit von Behältern oder Pflegezugänge geprüft werden. Alle relevanten Außenanlagen und Ausstattungen (Leuchten, Abflussrinnen, Hydranten etc.) werden dabei inventarisiert und ins CAFM-System überführt. Dadurch können für jede Fläche im System passende Reinigungs- und Räumintervalle hinterlegt und mit Verantwortlichkeiten verknüpft werden. Moderne CAFM-Software erlaubt es sogar, Dienstleistern digitale Aufträge zuzuspielen – etwa einen automatisierten Winterdiensteinsatzplan bei Schneefall auszulösen. Eine solche Datenbasis schafft Transparenz und ermöglicht ein kontinuierliches Controlling der Winterdienstleistungen über den Lebenszyklus. Abweichungen (z.B. ungewöhnlich hoher Streusalzverbrauch auf einer bestimmten Fläche) können analysiert und ggf. durch bauliche Nachbesserungen korrigiert werden. Die Integration von Planung und Betrieb zahlt sich hier in Form eines lernenden Systems aus.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die frühe Einbindung des FM dafür sorgt, dass strategisch alle Vorsorgen (Verträge, Pläne, Budgets) für den Winter getroffen sind und operativ das Gelände so gestaltet wird, dass der Winterdienst effektiv, wirtschaftlich und sicher durchgeführt werden kann. Im nächsten Schritt soll betrachtet werden, wie sich diese Prinzipien in unterschiedlichen Projektkontexten konkret auswirken.

Bei Neubauprojekten besteht die größte Freiheit, FM-Anforderungen von Grund auf einzuplanen. Hier kann planungsbegleitendes FM seinen vollen Nutzen entfalten, da keine Altlasten oder Bestandszwänge berücksichtigt werden müssen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass bei Neubauten häufig der Fokus auf gestalterischen und investiven Aspekten liegt, während Betriebskostenthemen hintangestellt werden – insbesondere im Wettbewerbswesen. So werden eingereichte Entwürfe in Architekturwettbewerben noch oft primär nach Ästhetik und Herstellungskosten bewertet, statt auch die späteren Nutzungskosten systematisch einzubeziehen. Betriebskosten für Gebäudereinigung, technisches Monitoring oder Winterdienst bleiben bei solchen Entscheidungen mitunter unberücksichtigt. Dies führt dazu, dass Planungen umgesetzt werden, die zwar kurzfristig günstig oder architektonisch anspruchsvoll sind, langfristig aber hohe Unterhaltsaufwände verursachen.

Ein planungsintegrierter FM-Ansatz versucht dem entgegenzuwirken, indem Lebenszyklusbetrachtungen integraler Bestandteil der Neubauplanung werden. Beispielsweise fließen Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach DIN 18960 bereits in die Entwurfsbewertung ein. Investoren im Neubausektor (etwa bei Bürogebäuden, Krankenhäusern oder Schulen) fordern zunehmend solche Analysen, da sie erkannt haben, dass Folgekosten ihre Budgets erheblich belasten können. Zudem gibt es erste Tendenzen, Vergabekriterien für Planer um FM-Aspekte zu erweitern – etwa dass in der Wettbewerbsphase ein grobes Betreiberkonzept einzureichen ist. Zwar ist dies noch nicht flächendeckend Standard, aber es entspricht dem Grundgedanken, FM-Gesichtspunkte früh zu verankern.

In der praktischen Umsetzung bedeutet FM-Integration im Neubau, dass Planer von Beginn an wichtige betriebstechnische Räume und Flächen berücksichtigen. So wird etwa darauf geachtet, dass ausreichend Lager- und Werkstatträume für den Hausmeisterdienst vorhanden sind – inklusive Platz für Winterdienstgerät, Streugut und ähnliches. Architekten planen diese Funktionsflächen oft nicht freiwillig ein, da sie im Raumprogramm vermeintlich „nichts zum Konzept beitragen“; hier kann die FM-Perspektive jedoch anhand von Erfahrungswerten darlegen, warum z.B. ein Gerätelager im Erdgeschoss mit Außenzugang (für Schneefräse, Schneeschaufeln, Salzsäcke) im Winter enorme Vorteile bringt. Gleiches gilt für technische Infrastruktur: Im Neubau können von vornherein Anschlüsse und Leerrohre für zukünftige Systeme (wie Sensorik für Gebäudeleittechnik oder Außenanlagenüberwachung) vorgesehen werden. Diese Voraussicht spart teure Nachrüstungen. Planungsbegleitendes FM bei Neubauten ermöglicht auch, Innovationen einzubringen – etwa die Einplanung von IoT-Technologien im Gebäudebetrieb (Stichwort Smart Building), die dem FM später Echtzeitdaten liefern (z.B. vernetzte Wetterstationen auf dem Gelände für den Winterdienst).

Natürlich müssen im Neubau-Projektteam dafür alle an einem Strang ziehen. Das klassische Spannungsfeld – Architekt möchte gestalterische Freiheit, Ingenieur die statisch konstruktive Machbarkeit, und nun kommt der FM-Berater mit Betriebskostenvorgaben – erfordert eine gute Moderation. Wenn es jedoch gelingt, die Vorteile zu vermitteln, profitieren alle: Bauherren erhalten ein Gebäude, das über den Lebenszyklus günstiger und wertstabiler ist; Nutzer freuen sich über funktionierende Services ab dem ersten Tag; und Planer vermeiden nachträgliche Vorwürfe wegen schlecht wartbarer oder unsicherer Konstruktionen. Insgesamt ist der Neubau der optimale Moment, um „FM-gerecht“ zu planen, denn hier lassen sich ohne Altlasten Idealvorstellungen umsetzen – von der beheizbaren Auffahrt bis zum zentral gelegenen Betriebsraum für alle Hausservices.

In Bestandsgebäuden und Sanierungsprojekten stellt sich die Situation anders dar: Hier sind bereits gebaute Strukturen vorhanden, die nicht von Grund auf frei gestaltet werden können. Dennoch bietet auch die Modernisierung die Chance, FM-Aspekte einzubringen und bestehende Mängel zu korrigieren. Tatsächlich zielt ein großer Teil planungsbegleitender FM-Beratung in Sanierungsprojekten darauf ab, Nutzungslücken und Betriebsprobleme des Bestands aufzudecken und durch geeignete Umbau- oder Ausrüstungsmaßnahmen zu beheben.

Bezogen auf den Winterdienst bedeutet dies: Wenn ein Gebäude oder dessen Umfeld in der Vergangenheit winterbedingte Schwierigkeiten hatte, sollten diese im Zuge der Sanierung angesprochen werden. Beispielsweise könnten häufige Unfälle auf einem vereisten Eingangssteg darauf hindeuten, dass hier entweder baulich (durch besseres Belagsmaterial oder eine Überdachung) oder organisatorisch (durch veränderten Zugangsweg) nachgebessert werden muss. Planungsbegleitendes FM würde solche Hinweise aus der Betriebsphase sammeln – oft in Form von Nutzerfeedback oder Hausmeisterprotokollen – und an die Planer weitergeben. FM-Consultants fungieren in der Sanierung damit als Bindeglied zwischen Betrieb und Planung, indem sie Erfahrungen aus der Nutzungszeit in Planungsvorgaben für die Umbauphase übersetzen.

Ein typisches Beispiel ist die Erneuerung von Außenbelägen bei einer Fassadensanierung oder Hofneugestaltung: Hier kann der FM-Blickwinkel empfehlen, statt des bisherigen Materials (das vielleicht schön aussah, aber im Winter glatt war oder unter Salz litt) ein robusteres, rutschfestes Material zu wählen. Die Lebenszykluskosten-Betrachtung lässt sich dabei gut nutzen, um zu zeigen, dass eine etwas teurere Belagslösung sich durch geringere Reinigungs- und Instandsetzungskosten bezahlt macht. Ebenso können in einer Sanierung technische Nachrüstungen erfolgen, die im Neubau versäumt wurden: z.B. fest installierte Heizsysteme für Außentreppen, zusätzliche Außenwasserhähne für Reinigungszwecke oder bessere Außenbeleuchtung. Im Idealfall fließen auch zukünftige Anforderungen mit ein – man denke an den Klimawandel, der mehr wechselhafte Winter mit sich bringen könnte, was robustere Konstruktionen erfordert.

Eine Herausforderung bei Bestandsprojekten ist die Limitierung durch das Vorgefundene: Nicht immer lassen sich ideale Lösungen umsetzen (man kann etwa einen schmalen Innenhof nicht verbreitern, um mit Fahrzeugen hineinzukommen). Hier kommt es darauf an, kreative und pragmatische Lösungen zu finden, um den Betrieb dennoch zu verbessern. Vielleicht wird für den engen Innenhof ein spezielles, kleineres Räumgerät angeschafft (was wiederum Abstellfläche und Stromversorgung braucht – Aspekte, die dann in der Planung berücksichtigt werden). Oder man optimiert durch organisatorische Maßnahmen, wie geänderte Räumpfade, was jedoch in der Planung vorab mitgedacht werden kann (z.B. indem ein Tor versetzt wird, um einen Durchgang zu schaffen). Planungsbegleitendes FM in der Sanierung heißt somit auch, Bestandsgrenzen anzuerkennen und das Beste daraus zu machen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass in Sanierungsprojekten die FM-Integration vor allem der Mängelbeseitigung und Update an moderne Standards dient. Viele alte Gebäude wurden zu einer Zeit geplant, als Begriffe wie Lebenszykluskosten oder Verkehrssicherungspflichten im FM noch keine Rolle spielten. Heutige Sanierungen bieten die Gelegenheit, hier nachzurüsten. Das Resultat sind Bestandsimmobilien, die durch gezielte Eingriffe (z.B. verbesserte Entwässerung, rutschsichere Beläge, klare Zuständigkeitsregelungen im Mietvertrag für den Winterdienst) auf einen zeitgemäßen, risikoarmen Stand gebracht werden. Auch Bewohner und Nutzer merken dies: Sie müssen seltener improvisieren (etwa mit provisorischen Matten gegen Glätte) und können sich auf einen planvollen Winterbetrieb verlassen.

Bei großmaßstäblichen Projekten – etwa der Entwicklung ganzer Stadtquartiere, Campusareale oder Gewerbeparks – treten zusätzliche Aspekte in den Vordergrund. Zum einen sind hier viele Akteure und Eigentümer involviert, zum anderen überschneiden sich häufig öffentliche und private Räume. Planungsbegleitendes FM in solchen Kontexten übernimmt eine koordinierende Rolle: Es muss früh geklärt werden, wer für welchen Bereich des Quartiers später den Winterdienst übernimmt. In Neubauquartieren delegieren Kommunen die Räumpflichten auf Gehwegen oft an die Eigentümer der anliegenden Grundstücke; zugleich behalten sie für öffentliche Straßen die Verantwortung. Ohne Abstimmung entsteht leicht ein Flickenteppich unterschiedlicher Zuständigkeiten. Ein integrales Konzept hingegen definiert klar die Schnittstellen und sorgt dafür, dass nichts „durchs Raster fällt“ – z.B. indem vertraglich festgelegt wird, dass ein Dienstleister im Auftrag aller Anrainer durchgehende Wege räumt, oder kommunale und private Dienste zeitlich und räumlich abgestimmt arbeiten. Solche Vereinbarungen sollten idealerweise schon in der Planungs- und Erschließungsphase getroffen werden, damit sie in städtebauliche Verträge oder Gemeinschaftsordnungen einfließen können.

Darüber hinaus bietet die Quartiersplanung die Chance, Winterdienst und allgemeine Freiflächenbewirtschaftung auf höherer Ebene mitzudenken. Zum Beispiel kann bei der Gestaltung des Verkehrsnetzes eines neuen Stadtteils darauf geachtet werden, dass Einsatzfahrzeuge (Müllabfuhr, Feuerwehr, Winterdienst) alle Bereiche gut erreichen. Wichtige Durchfahrten sollten ausreichend breit und hoch sein – es hat sich gezeigt, dass in der Planung solche Anforderungen gerne unterschätzt werden, etwa wird die benötigte lichte Höhe von 4,20 m für Fahrzeuge in Tiefgaragenzufahrten oder Durchfahrten manchmal nicht berücksichtigt. Planungsbegleitendes FM kann hier mittels Simulation (Schleppkurvenberechnungen, Fahrzeugumlauf-Studien) pragmatische Lösungen erarbeiten, bevor gebaut wird. Ein reales Beispiel dafür ist die Simulation von Liefer- und Räumverkehr: Durch das virtuelle „Durchspielen“ mit Modellen von Räumfahrzeugen ließen sich in einem Messequartier optimal dimensionierte Andienungsstraßen entwickeln – ein Vorgehen, das analog für Winterdienstfahrzeuge sinnvoll ist.

Ein weiterer Schwerpunkt ist die Resilienz der Infrastruktur. In städtebaulichen Projekten können FM-Fachleute anregen, robuste Strukturen für Extremereignisse zu schaffen. Beispielsweise könnte in einem großen Wohnquartier ein zentrales Depot für Streugut und Gerätschaften vorgesehen werden, das alle Hausmeister gemeinsam nutzen – so wird Vorsorge getroffen, dass auch bei einem plötzlichen Kälteeinbruch genügend Material verfügbar ist. Auch redundante Wegesysteme (Alternativrouten für Fußgänger, falls ein Weg unpassierbar ist) oder die Einplanung von temporären Parkverboten bei Schneeräumung (um Straßen effektiv frei zu bekommen) gehören zu solchen Überlegungen. Diese gehen zwar über die eigentliche Bauplanung hinaus, können aber in Gestaltungsplänen, kommunalen Satzungen oder Quartiersvereinbarungen festgeschrieben werden, wenn FM-Experten frühzeitig beteiligt sind.

In der öffentlichen Verwaltung zeigt sich vermehrt das Bestreben, durch frühzeitige Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten die langfristige Haushaltsbelastung zu senken. Kommunen und staatliche Bauträger sind daher prädestiniert, planungsbegleitendes FM einzusetzen – zumal sie als Eigentümer in der Regel über den gesamten Lebenszyklus verantwortlich bleiben. In der Realität stehen dem jedoch oft fragmentierte Zuständigkeiten entgegen: Planer, Bauämter und Betriebshöfe agieren getrennt. Erfolgreiche Projekte (etwa neue Schulen oder Rathäuser) haben gezeigt, dass die Einrichtung eines gemeinsamen Arbeitskreises „Planen und Betreiben“ schon in der Projektentwicklungsphase zu erheblichen Verbesserungen führt. Dort können Betriebsexperten der Stadt frühzeitig Hinweise geben, welche Materialien sie bevorzugen (weil bereits Erfahrung mit deren Haltbarkeit vorliegt) oder wo Standardisierungen sinnvoll sind (z.B. einheitliche Leuchtenmodelle oder Pflaster, die im Bauhof bevorratet sind). Solches Feedback verhindert, dass architektonische Sonderlösungen entstehen, die im Unterhalt Kopfzerbrechen bereiten. Gerade beim Winterdienst achten öffentliche Betreiber darauf, dass neue Anlagen leistbar betreut werden können – denn kommunale Winterdienste haben begrenzte Personal- und Fahrzeugressourcen und können nicht unbegrenzt zusätzliche Flächen übernehmen. Im Zweifel muss schon in der Planung entschieden werden, ob z.B. ein aufwändig gestalteter öffentlich zugänglicher Innenhof später vom städtischen Winterdienst oder privat geräumt wird, und dies kann Einfluss auf die bauliche Ausbildung haben (etwa Einbau einer beheizten Rampe, wenn kein regelmäßiger Räumdienst zusicherbar ist).

Abschließend sei betont, dass städtebauliche Entwicklungen mit planungsbegleitendem FM einen ganzheitlichen Ansatz verfolgen: Gebäude, Freiflächen und Infrastrukturen werden nicht isoliert, sondern im Verbund über ihren Lebenszyklus gedacht. Die Außenanlagen eines Quartiers werden so geplant, dass sie auch in 10, 20 Jahren noch zweckmäßig und sicher betrieben werden können – sei es unter normalen Winterbedingungen oder bei Extremwetter. Diese Weitsicht zahlt sich für alle Beteiligten aus, vom öffentlichen Auftraggeber über die Anwohner bis hin zum städtischen Haushalt.

Öffentliche Liegenschaften (wie Verwaltungsgebäude, Schulen, Krankenhäuser in öffentlicher Trägerschaft, aber auch kommunale Straßen, Parks und Plätze) stellen besondere Anforderungen an das Facility Management. Hier stehen Rechtssicherheit, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit gleichermaßen im Fokus, da letztlich der Steuerzahler von ineffizienten Planungen betroffen wäre. Planungsbegleitendes FM bietet öffentlichen Bauherren die Möglichkeit, ihre gesetzlichen Pflichten, etwa hinsichtlich der Verkehrssicherheit, zuverlässig zu erfüllen und gleichzeitig den Mitteleinsatz zu optimieren.

Ein wichtiger Treiber in der öffentlichen Hand ist die Betreiberverantwortung. Städte und Gemeinden unterliegen zivilrechtlich der Verkehrssicherungspflicht auf öffentlichen Wegen – sie müssen Schäden ersetzen, die aus mangelhafter Reinigung oder Räumung entstehen. Planerisch wird daher großer Wert darauf gelegt, dass neue öffentliche Verkehrsflächen von Anfang an so gestaltet sind, dass sie sicher bewirtschaftet werden können. Beispielsweise achten Straßenplaner darauf, dass Gehwege eine Mindestbreite haben, um maschinell geräumt werden zu können, und dass ausreichend Streugutbehälter an frequentierten Stellen vorgesehen sind. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass bei reinen Entwurfsüberlegungen diese betrieblichen Details nicht immer mitgedacht werden. Hier setzt planungsbegleitendes FM an: Betriebsexperten der Kommune – etwa Leiter von Bauhöfen oder der Straßenreinigung – werden in die Planungsrunden einbezogen, um ihre Praxisperspektive einzubringen. So kann früh festgestellt werden, ob z.B. ein geplanter Platz mit dem vorhandenen Räumgerätepark der Stadt gereinigt werden kann oder ob Änderungen nötig sind (vielleicht muss ein Poller versetzbar gestaltet werden, um die Durchfahrt für den Traktor zu erlauben).

Öffentliche Bauprojekte verlangen zudem eine Transparenz in der Lebenszykluskostenbetrachtung, da Folgekosten in zukünftigen Haushalten abgebildet werden müssen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass z.B. bei der Planung eines neuen Verwaltungsgebäudes der stadteigene FM-Bereich eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung anstellt, um den Stadtrat von einer etwas teureren, aber betriebskostenärmeren Variante zu überzeugen. In diesem Zusammenhang wurde schon früh erkannt, dass Dokumentation und Standards wichtig sind: Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) gab 2008 eine Dokumentationsrichtlinie heraus, um Daten für den Betrieb strukturiert zu erfassen. Diese musste jedoch dahingehend ergänzt werden, dass die Belange des Gebäudebetriebs – z.B. für Reinigung und Winterdienst – ausreichend berücksichtigt werden. Das Beispiel zeigt, dass in der öffentlichen Hand zwar Instrumente für FM-gerechtes Planen existieren, diese aber kontinuierlich weiterentwickelt werden müssen.

Im öffentlichen Winterdienst wirken sich planungsintegrierte Entscheidungen stark auf den Aufwand aus. Eine Stadtverwaltung, die ein neues Wohngebiet plant, wird mit FM-Blick darauf achten, dass die Straßenzüge logisch gegliedert sind und keine „vergessenen“ Bereiche entstehen, die schwer zuzuordnen oder anzufahren sind. Außerdem fließen Nachhaltigkeitsüberlegungen ein: Etwa könnte die Kommune beschließen, anstatt Salz vermehrt abstumpfende Mittel einzusetzen, was wiederum Auswirkungen auf die Materialwahl (kein empfindlicher Naturstein) hat. Nachhaltigkeit ist ohnehin ein Leitmotiv im öffentlichen Sektor – klimafreundliche Bauprodukte, Begrünung und Versickerungsflächen werden gefördert. Planungsbegleitendes FM muss hierbei vermitteln, dass solche ökologischen Maßnahmen mit dem Betrieb harmonieren. Zum Beispiel sind Regenrückhaltebecken zwar ökologisch sinnvoll, dürfen aber im Winter nicht zur Gefahrenquelle (Eisfläche) werden – also muss ggf. ein Geländer oder Zaun vorgesehen werden, was FM und Planer gemeinsam abstimmen.

Zusammengefasst ist planungsintegriertes FM bei öffentlichen Projekten ein Mittel, um Verlässlichkeit und Effizienz sicherzustellen. Es schützt die öffentliche Hand davor, später teuer nachbessern zu müssen, und steigert die Zufriedenheit der Bürger, weil Einrichtungen und Infrastruktur dauerhaft gut funktionieren – gerade im Winter, wenn die Erwartungen an den räumenden Staat besonders hoch sind.

Industrieunternehmen und große Campusareale (z.B. Forschungseinrichtungen, Universitätsgelände) haben oft weitläufige Außenflächen, von denen der Geschäftsbetrieb direkt abhängt. Hier geht es weniger um Publikumsverkehr, sondern um produktive Prozesse: Lieferketten, Mitarbeitende auf dem Weg zur Schicht, Sicherheit sensibler Anlagen. Ein wetterbedingter Stillstand kann hohe Verluste verursachen. Daher ist in solchen Arealen die Winterdienst-Strategie ein kritischer Erfolgsfaktor, und die Planung sollte diese von Beginn an berücksichtigen.

Planungsbegleitendes FM kann in Industrieprojekten sicherstellen, dass Logistikflächen winterfest konzipiert werden. Das beginnt bei der Trassierung der Werksstraßen: Kurvenradien und Zufahrtswege werden so ausgelegt, dass auch große Schneepflüge oder LKW mit Streuaufsatz problemlos manövrieren können. Engpässe vor Laderampen – etwa durch knapp bemessene Rangierhöfe – werden vermieden, um Platz für Schneehaufen und Räumfahrzeuge zu lassen. Zudem wird die Belagsauswahl mit Blick auf schwere Fahrzeuge getroffen: Beton- oder Asphaltflächen mit entsprechend dimensionierter Tragfähigkeit sind Standard, ggf. mit Oberflächenbehandlung für Rutschhemmung. In Lagerbereichen im Freien kann es sinnvoll sein, Markierungen so aufzubringen (z.B. vertiefte Markierungen), dass sie auch nach Schneefall erkennbar sind oder schnell freigelegt werden können.

Ein weiterer Punkt ist die Sicherheit der Mitarbeiter auf dem Betriebsgelände. Betriebsmittel und Anlagen in Industriearealen müssen jederzeit erreichbar bleiben – z.B. dürfen Feuerlösch- und Erste-Hilfe-Einrichtungen nicht durch Schnee versperrt werden. In der Planung lässt sich hierfür Vorsorge treffen, indem entsprechende Wegeführungen vorgesehen und kritische Bereiche (etwa vor wichtigen Schalträumen oder Pumpstationen) bevorzugt zugänglich gehalten werden. FM-Expert*innen bringen hier oft Erfahrungswerte ein, z.B. welche Wege erfahrungsgemäß zuerst vereisen (Schattlagen, offene Windkorridore) und daher baulich geschützt werden sollten. Überdachungen können an neuralgischen Punkten Abhilfe schaffen – so werden in manchen Werken exponierte Außen-Treppenhäuser oder Stege mit Dächern nachgerüstet, um weniger Schnee ansetzen zu lassen. Wenn dies bereits im Neubau einplant wird, integriert sich die Lösung architektonisch besser und kostet weniger.

Organisatorisch zeichnet sich ab, dass viele Industriebetriebe einen eigenen Werkwinterdienst unterhalten – d.h. sie haben Personal und Maschinen vor Ort. Planungsbegleitend kann dies unterstützt werden, indem man z.B. entsprechende Infrastruktur bereitstellt: eine beheizte Garage für Räumfahrzeuge, Flächen zum Abstellen von Schneeschiebern an jedem Halleneingang, Steckdosen für Batterieladegeräte von E-Schneefahrzeugen, etc. Diese Details wirken klein, entscheiden aber im Einsatzfall über Minuten und Stunden. Wenn ein Gabelstapler im Winter mit Schneeschild aushelfen soll, braucht er z.B. spezielle Reifen und Ketten – dafür muss Platz zur Lagerung und Montage vorgesehen sein. Solche Überlegungen fließen in ein umfassendes Betriebskonzept ein, das im Rahmen des planungsbegleitenden FM für ein Industrieareal entwickelt wird (oft schon in HOAI-Phase 1–2). Darin wird festgelegt, wie der Winterdienst ablaufen soll und welche Voraussetzungen die Planung dafür schaffen muss.

In Bezug auf Resilienz sind Industrieareale meist gut vorbereitet, tendieren jedoch zu strengem Kostenmanagement. Ein integraler Planungsansatz hilft hier, sinnvolle Investitionen von übertriebenen zu unterscheiden. Beispielsweise könnte man jede Werksstraße beheizbar machen – was enorme Kosten verursacht. Planungsbegleitendes FM würde stattdessen priorisieren: Welche Strecken sind absolut kritisch (z.B. Zufahrt zur Produktionshalle), und wo kann man mit konventionellem Räumen auskommen? Daraus ergibt sich evtl., dass nur die kritischsten 5 % der Fläche mit einer Sonderlösung (Heizung, besonderer Belag) ausgestattet werden und der Rest auf klassische Weise betreut wird – eine Mischung, die im Kosten-Nutzen-Verhältnis optimal ist. Diese differenzierte Planung ist ein typisches Produkt der FM-Integration: Sie verhindert sowohl Unterdimensionierung (zu wenig Vorsorge) als auch Übermaß (unnötig hohe Ausgaben), zugunsten eines wirtschaftlichen Gleichgewichts.

Im Wohnungsbau – sei es geförderter Wohnungsbau, Eigenheimanlagen oder exklusive Wohnquartiere – steht der Endnutzer, also der Bewohner, im Mittelpunkt. Dessen Sicherheit und Komfort im Alltag sind Maßstab für den FM-Betrieb. Winterdienst in Wohnanlagen hat vor allem die Aufgabe, Unfälle zu vermeiden (Sturzgefahr auf vereisten Wegen) und einen geregelten Tagesablauf zu ermöglichen (z.B. Müllabfuhr muss stattfinden können, Rettungswege frei, Kinder sollen sicher zur Schule gelangen können). Gleichzeitig sind Wohnimmobilien häufig kostengetrieben – Betriebskosten schlagen auf Nebenkosten um, die Mieter bzw. Eigentümer tragen. Hier ist planungsbegleitendes FM besonders wertvoll, um Lösungen zu finden, die beides vereinen: hohe Sicherheit und geringe Betriebskosten.

Schon bei der Planung eines Wohnquartiers können Wegeführungen und Gefälle so optimiert werden, dass im Winter minimale Probleme entstehen. Lange, steile Rampen etwa zu Tiefgaragen sollten vermieden werden, da sie sehr aufwändig zu beheizen oder zu räumen wären. Lässt sich eine Rampe nicht vermeiden, kann ein beheizbares Rampensystem oder zumindest eine überdachte Ausführung in Betracht gezogen werden – Entscheidungen, die baulich eingeplant werden müssen. Fußwege innerhalb der Anlage sollten logisch geführt und möglichst kurz und breit sein, damit ein Winterdienst hier effektiv durchkommt. Schmale Trampelpfade oder verwinkelte Nebenwege mögen idyllisch wirken, sind aber potenzielle Hürden im Winterbetrieb (weil sie händisch geräumt werden müssten und leicht übersehen werden). FM-Berater empfehlen daher häufig ein übersichtliches Erschließungsraster, das allen Bewohnern zugutekommt.

In vielen Wohnanlagen, vor allem im Mietwohnungsbau, ist geregelt, dass entweder ein Hausmeisterservice oder die Bewohner selbst den Winterdienst übernehmen (oft nach rotierendem Plan). Damit diese Regelungen praktikabel sind, müssen bauliche Voraussetzungen stimmen: Wo Bewohner beteiligt sind, hilft es enorm, wenn Hilfsmittel vor Ort sind – z.B. Streusandkisten an den Eingängen, Schneeschippen im Fahrradraum – und wenn die Flächen einfach zu reinigen sind (glatte, ebene Beläge statt holprigem Kopfsteinpflaster). Ist hingegen ein externer Dienstleister beauftragt, erwartet dieser, dass er mit seinen Maschinen arbeiten kann (ein kleiner Traktor o.ä.). Planungsbegleitendes FM klärt diese Punkte vorab und sorgt dafür, dass entsprechende Rahmenbedingungen geschaffen werden. Etwa könnte im Dienstleistungskonzept festgelegt sein, dass der Dienstleister mit einem Quad und Schneeschild arbeitet – folglich sollten die Wege mind. 1,2 m breit und ohne Poller versehen sein, damit das Gerät überall hinkommt.

Ein häufiges Problem in Wohnanlagen ohne FM-gerechte Planung sind Nachrüstungen und Konflikte: Wenn z.B. ein schön angelegter Innenhof sich im Winter als kaum räumbar erweist oder der Belag durch Salz stark beschädigt wird, müssen im Nachhinein teure Anpassungen vorgenommen werden. So kommt es nicht selten vor, dass Eigentümergemeinschaften nach dem ersten Winter beschließen, zusätzliche Handläufe oder Heizkabel zu installieren, weil die ursprünglich geplante Lösung unzureichend war. Planungsbegleitendes FM zielt darauf ab, solche Folgekosten und Nachrüstpflichten von vornherein zu vermeiden. Bereits im Planungsstadium wird die Lebenszyklustauglichkeit der Außenanlagen überprüft und optimiert. Das umfasst z.B. auch, Materialien auf ihre Wintertauglichkeit zu prüfen (glasiertes Feinsteinzeug im Außenbereich wäre etwa ungeeignet, da extrem rutschig und empfindlich).

Für die Bewohner zeigt sich der Erfolg einer solchen Planung in Alltagsdingen: Wege sind morgens rechtzeitig geräumt, es gibt definierte Routen, die immer frei sind (Haupteingang, Weg zur Garage), und die Hausordnung regelt eindeutig, wer was tun muss. Konflikte zwischen Nachbarn über Streupflichten treten weniger auf, wenn ein professioneller Dienst eingebunden ist – und dieser wurde idealerweise bereits bei der Planung konsultiert, um seine Abläufe abzustimmen. Insgesamt steigt so die Zufriedenheit und Sicherheit im Quartier. Und aus Sicht der Wohnungswirtschaft oder Genossenschaft sinken die Haftungsrisiken: Die Sorgfaltspflichten sind erfüllt, es gibt seltener Schadensfälle durch Glätte, was auch Versicherungsprämien positiv beeinflussen kann.

Gewerbeimmobilien – von Büroparks über Einkaufszentren bis zu Mischarealen mit Büros und Handel – haben im Winter vor allem zwei Prioritäten: Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs und Kundensicherheit/-zufriedenheit. Ein verschneiter Parkplatz eines Einkaufszentrums etwa kann direkten Umsatzrückgang bedeuten, weil Kunden fernbleiben. Ebenso kann eine unzugängliche Firmenzentrale zu Arbeitsausfall und Imageschäden führen. Daher legen professionelle Betreiber in diesem Sektor großen Wert auf zuverlässigen Winterdienst, oft verbunden mit vertraglich vereinbarten Service Levels (z.B. „bis 7 Uhr geräumt und gestreut“). Planungsbegleitendes FM unterstützt diese Ziele, indem es die Immobilie so vorbereitet, dass Winterdienste reibungslos und effizient arbeiten können.

Ein wesentliches Element ist die Parkplatz- und Verkehrsflächengestaltung. In Einkaufszentren werden Parkplätze idealerweise in großen, zusammenhängenden Feldern mit geraden Fahrgassen geplant, sodass Räumfahrzeuge lange Bahnen ohne Hindernisse fahren können. Insulanlagen mit Bäumen oder Beleuchtung in Parkplätzen sind einerseits wichtig für Ästhetik und Orientierung – andererseits erschweren sie das Schneeschieben (weil um jedes Hindernis herum geräumt werden muss). FM-Expertise kann hier moderierend einwirken und z.B. anregen, die Bauminseln bündig einzufassen oder so zu platzieren, dass dennoch lineare Räumwege entstehen. Schneezwickel (Bereiche, wo Schnee abgeladen werden kann) sollten in jedem großen Parkplatz vorgesehen werden. Sie können landschaftsgärtnerisch kaschiert sein (eine Grünfläche, die im Winter den Schnee aufnehmen darf). Andernfalls würde bei jedem Schneefall sofort ein Teil der Parkplätze durch aufgehäuften Schnee verloren gehen.

Bei Büroimmobilien steht vorrangig die Zugangssicherheit im Fokus. Hier kann planungsbegleitendes FM bereits im Entwurf die Entscheidung beeinflussen, ob ein Haupteingang mit Treppen offen gestaltet oder z.B. durch ein gläsernes Vordach gegen Witterung geschützt wird. Ein überdachter Eingangsbereich reduziert die direkte Schneebelastung und erleichtert die Freihaltung. Auch innen, im Windfang, denkt FM mit: ausreichend Platz für Schmutzfangmatten, ggf. eine Schleuse, um Feuchtigkeit aufzufangen – denn was draußen an Schnee hereingetragen wird, kann drinnen zur Rutschgefahr werden. Diese Schnittstelle zwischen außen und innen zeigt, wie FM-gerechte Planung alle Gewerke betrifft (Architektur, TGA, etc.).

Wert- und Imageaspekte spielen bei Gewerbeimmobilien ebenfalls eine Rolle. Ein hochwertiges Bürogebäude soll auch im Winter gut aussehen – schwarze Schneeränder und dauerhafter Schneematsch auf Wegen sind unerwünscht. Hier kann planungsbegleitendes FM auf Maßnahmen drängen wie: schneller Schneeabtransport bei großen Mengen (also Ladeflächen vorsehen, wo Schnee auf LKW verladen werden kann), Einsatz von umweltfreundlichen Taumitteln, um unschöne Salzreste zu vermeiden, oder die Integration von Sensorik, die dem Gebäudemanagement meldet, wo gestreut wurde (zur lückenlosen Dokumentation). Viele dieser Punkte fließen in Serviceverträge ein, die aber bauliche Voraussetzungen brauchen. Beispiel: Ein Vertrag mit einem Winterdienstleister kann vorschreiben, dass dieser im Parkhaus bis in die oberen Decks räumt – die Planung muss also sicherstellen, dass die Rampen im Parkhaus entsprechend dimensioniert sind und keine Höhenbarrieren den Traktor hindern. Ein anderes Beispiel: In einem Handelszentrum soll der Winterdienst möglichst lautlos in frühen Morgenstunden erfolgen, um Anwohner nicht zu stören – das kann beeinflussen, welche Räumgeräte eingeplant werden (evtl. elektrische, leise Maschinen) und ob Stromanschlüsse zum Laden dieser Geräte vorhanden sind.

Nicht zuletzt schauen Eigentümer von Gewerbeimmobilien auf die Wertentwicklung ihrer Objekte. Ein Gebäude, das als „schwer bewirtschaftbar“ gilt, erfährt Abwertungen am Markt. Planungsfehler, die zu überhöhten Betriebskosten führen, mindern die Rendite und können den Immobilienwert drücken. So ein Zusammenhang ist z.B. gegeben, wenn wegen ungünstiger Planung ständig Schäden auftreten (Frostschäden an Belägen, Wasser in der Tiefgarage durch Tauwasser etc.). Planungsbegleitendes FM versucht solche Wertminderungen abzuwenden, indem es schon in der Planung präventiv tätig wird. Werden wintertaugliche Materialien und wartungsfreundliche Details gewählt, sinken die laufenden Kosten und das Ausfallrisiko – was wiederum für Investoren attraktiv ist. Umgekehrt hemmen Planungsmängel die Werterhaltung einer Immobilie, da ein höherer Verschleiß und Nutzerunzufriedenheit langfristig negative Folgen haben.

Insgesamt schätzen Betreiber und Investoren im Gewerbebereich Konzepte, die den Lebenszyklus im Blick haben. Planungsbegleitendes FM schafft hier die notwendige Datengrundlage und Beratung, um fundierte Entscheidungen zu treffen – etwa abzuwägen, ob eine auf den ersten Blick teure Maßnahme (z.B. beheizte Ladezone) sich durch Vermeidung von Betriebsstörungen rechnet. Für Einkaufszentren und Büroparks gilt, dass sie im Wettbewerb stehen: Kann bei Eis und Schnee der Betrieb ohne Unterbrechung weiterlaufen, verschafft das einen Vorteil. Die Planung legt dafür den Grundstein, und FM-Integration stellt sicher, dass an alles gedacht wurde – von der Bordsteinabsenkung für Räumfahrzeuge bis zur robusten Eingangsmatte.