Planung und Konzeption Außenanlagen

Aus Sicht des Facility Managements besteht die Herausforderung darin, die Funktionssicherheit, die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und die Kosteneffizienz über den gesamten Lebenszyklus hinweg zu gewährleisten – von der Bedarfsermittlung über Planung, Bau und Inbetriebnahme bis hin zum Betrieb und der Anpassung bestehender Gebäude.

• eine einheitliche Sicht auf alle Teilgewerke und deren Schnittstellen,

• frühzeitige Einbindung des Unternehmens in spezifische Servicelevels und Wartungsstrategien,

• robuste, standardbasierte Kriterien, die die Vergabe, die Qualitätssicherung und die Abnahme klar regeln,

• Digitale Informationsmodelle (BIM/CAFM/GIS), die einen transparenten Datenfluss bis hin zur operativen Ebene gewährleisten.

Dieses Dokument skizziert einen umfassenden Planungs- und Gestaltungsrahmen für die Außenanlagen von Industrie- und Großunternehmen, von der ersten Planungsphase bis zur Übergabe in den Betrieb.

• definiert grundlegende Begriffe, Serviceprofile und Lebenszyklusphasen im FM-Kontext.

• Es schafft rechtliche, normative und organisatorische Rahmenbedingungen.

• leitet Planungsgrundsätze ab, um widersprüchliche Ziele transparent zu machen und sie priorisiert zu lösen.

• spezifiziert Anforderungen für wichtige Funktionsbereiche (Wege/Oberflächen, Entwässerung, Beleuchtung, Verkehr und Parken, Sicherheit/Zugang/Videoüberwachung, Winterdienst, Barrierefreiheit/Leitsysteme, Ladeinfrastruktur, Abfall- und Logistikbereiche, Grünflächen und Biodiversität),

• beschreibt den HOAI-basierten Prozess von der Bedarfsanalyse bis zur Abnahme und Übergabe, einschließlich Qualitätssicherung.

• verknüpft Planung, Ausschreibung und Bauüberwachung mit digitalen Informationsflüssen (BIM, CAFM, GIS) und

• Der Kurs schließt mit operativen Konzepten, Risikomanagement, Wirtschaftlichkeitsanalysen und Best Practices.

Ziel ist es, FM-Managern, Planern und Betreibern ein strukturiertes, umsetzungsorientiertes Nachschlagewerk zur Verfügung zu stellen, das fundierte Entscheidungen ermöglicht, Schnittstellen handhabbar macht und die langfristige Leistungsfähigkeit von Außenanlagen in Bezug auf Sicherheit, Image und Nachhaltigkeit steigert.

Außenanlagen stellen im Facility Management eigenständige Vermögenswerte dar, die einen erheblichen Einfluss auf Betriebssicherheit, Verfügbarkeit und Kosten haben.

• Compliance und Risiko: Einhaltung der Verkehrs- und Arbeitssicherheitsvorschriften, der Vorschriften zur Barrierefreiheit, der Entwässerung und des Umweltschutzes; Reduzierung von Haftungsrisiken (Ausrutschen, Beleuchtungsausfälle, Überschwemmungen).

• Betriebliche Leistungsfähigkeit und Servicelevel: Sicherstellung von Logistik und Fluchtwegen, Parkraummanagement, Winterdienst, Zugang und Perimetersicherheit; Ableitung messbarer SLAs (z. B. Beleuchtungsstärke, Entwässerungsleistung, Schneeräumungs- und Streuzeiten).

• Lebenszykluskosten: Investitionsentscheidungen (Materialauswahl, Konstruktion) beeinflussen die Betriebskosten (Wartung, Reinigung, Reparatur, Energie). Die frühzeitige Berücksichtigung von Robustheit, Wartungsfreundlichkeit und Standardisierung reduziert die Gesamtbetriebskosten.

• Daten- und Informationsmanagement: Digitale Bestands- und Betriebsinformationen (BIM/CAFM/GIS) ermöglichen Transparenz hinsichtlich Komponenten, Zuständen, Inspektionsintervallen und Schnittstellen.

• Anforderungen: Ermittlung von Funktionen, Lasten, Nutzungsprofilen und regulatorischen Anforderungen; Bestands- und Defizitanalyse; Katalog von Zielen und Kriterien einschließlich Prioritäten (z. B. Sicherheit geht vor, Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit).

• Planung: Entwicklung und Bewertung von Varianten, integrierte Koordination (Tiefbau, Landschaftsgestaltung, Elektro-/Sicherheitstechnik, städtische Wasserwirtschaft), Dokumentation, Kosten- und Terminplanung, Vorbereitung der Ausschreibung.

• Betrieb: Organisation von Inspektion, Wartung, Pflege und Störungsmanagement; Leistungsüberwachung anhand von SLAs; kontinuierliche Verbesserung auf Basis von Betriebsdaten.

• Erweiterung/Anpassung: Skalierung (z. B. Ladeinfrastruktur), Modifikationen an bestehenden Gebäuden, Reaktion auf Normen und Klimadynamik; Minimierung von Betriebsunterbrechungen durch modulare, reversible Lösungen.

• Umfang- und Schnittstellenmanagement: Klare Definition von Diensten, Verantwortlichkeiten und Schnittstellenmatrizen.

• Stakeholder- und Kommunikationsmanagement: Einbeziehung von Betrieb, Arbeitsschutz, Sicherheit, Umwelt, Behörden; definierte Kommunikationskanäle, Protokoll und Entscheidungsmanagement.

• Risikomanagement: Systematische Identifizierung, Bewertung und Aktionsplanung; Frühwarnindikatoren, Eskalationswege.

• Qualitätsmanagement: Übersetzung von Anforderungen in überprüfbare Kriterien, Musterbereiche/Modelle, Test- und Abnahmepläne.

• Beschaffung und Auftragsvergabe: Marktforschung, Losbildung, Eignungs- und Vergabekriterien; Transparenz und Vergleichbarkeit der Angebote.

• Informationsmanagement: Nutzung einer gemeinsamen Datenumgebung, konsistente Modelle/Pläne, versionierte Dokumente, strukturierte Übergabe an den Betrieb.

• Phase 1 Grundlagenuntersuchung: Klärung der Aufgabe, Bestandsaufnahme, Definition von Bedürfnissen und Zielen, Überprüfung des Genehmigungsrahmens; FM-Seite: Spezifikationen, SLA-Ansätze, Risiken.

• Phase 2 Vorplanung: Funktionales und räumliches Programm, Varianten, Grobkonzept, Kostenschätzung (z. B. nach DIN 276), Zeitplan; frühzeitige Abstimmung mit den Behörden, Bewertungsmatrix.

• Phase 3 Entwurfsplanung: Detaillierte Planung mit integrierten Fachbeiträgen (Pflasterung, Entwässerung, Beleuchtung, Sicherheit, Begrünung), Dokumentation, Kostenkalkulation, Koordinierungspläne.

• Phase 4 Genehmigungsplanung: Vorbereitung und Einreichung der Antragsunterlagen, Abstimmung mit den Behörden, Anforderungsmanagement.

• Phase 5 Ausführungsplanung: Detaillierte Pläne, Knoten- und Detaildesign (Schichtstruktur, Verbindungen, Gradienten, Routen), Spezifikationen und Schnittstellendetails; Grundlage für das Leistungsverzeichnis.

• Phase 6 Vorbereitung der Ausschreibung: Spezifikationen, Mengenberechnungen, Ausschreibungsstrategie, Fragen an die Bieter, Bewertungssystem.

• Phase 7 Teilnahme am Vergabeverfahren: Prüfung der Angebote, Vergabevorschlag, Klärung des Vertrags, Koordinierung der Zeitpläne und des Bauprozesses.

• Phase 8 Projektüberwachung: Bauüberwachung, Qualitätssicherung, Termin- und Kostenkontrolle, Koordination der Gewerke, Abnahme von Teilleistungen; Vorbereitung einer geordneten Übergabe.

Dies schafft die Grundlage für die Gestaltung von Außenanlagen als FM-relevante, interdisziplinäre Systeme, die während ihres gesamten Lebenszyklus planbar, steuerbar und betriebssicher sind.

Dieser Organisations- und Verantwortungsrahmen gewährleistet transparente Entscheidungen, eine regelkonforme Umsetzung und einen reibungslosen Informationsfluss von der Bedarfsanalyse bis zum stabilen Betrieb.

• Nachhaltigkeit: Außenanlagen sollen Ressourcen schonen, Emissionen reduzieren und die Widerstandsfähigkeit gegenüber Klimarisiken erhöhen. Zu den Schlüsselelementen gehören ein integriertes Regenwassermanagement (Versickerung/Rückhaltung, Notentwässerung), klimaresistente Bepflanzung, wiederverwertbare Materialien (Recyclingmaterialien, Monomaterialbau), energieeffiziente Beleuchtung und pflegeleichte, die Biodiversität fördernde Bepflanzungskonzepte. Das Design folgt dem Prinzip, Wasser zu speichern, minimiert die Abdichtung und ermöglicht thermische Entlastung (Beschattung, Verdunstung).

• Multifunktionalität: Flächen sollen mehrere Funktionen erfüllen, ohne die Sicherheit oder die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zu beeinträchtigen. Beispiele hierfür sind Erholungs- und Rückhalteflächen (Nischen mit barrierefreien Rändern), Parkplätze mit teilweise wasserdurchlässigen Oberflächen, logistikgerechte Rangierflächen mit integrierter linearer Entwässerung und Beleuchtung sowie Grünflächen, die als ökologische Korridore und Sichtschutz dienen. Eine vorübergehende Doppelnutzung (z. B. Feuerwehrzufahrten, die außerhalb der Notfallzeiten als Lieferzonen gekennzeichnet sind) ist nur zulässig, wenn die ständige Verfügbarkeit gewährleistet ist.

• Flexibilität und Erweiterbarkeit: Die Außenanlagen sind so konzipiert, dass Anpassungen innerhalb der bestehenden Struktur möglich sind. Vorinstallationen (leere Leitungen, Reserveschächte, zusätzliche Fundamentpunkte), modulare Pflasterung, skalierbare Entwässerungs- und Beleuchtungssysteme sowie zonale Stromkreise und Netzwerksegmente ermöglichen spätere Anpassungen (z. B. die Erweiterung der Ladeinfrastruktur), ohne den Betrieb wesentlich zu beeinträchtigen.

• Rutschfestigkeit vs. Reinigung/Barrierefreiheit: Eine hohe Oberflächenrauheit erhöht zwar die Sicherheit, steigert aber die Reibung und den Reinigungsaufwand und kann Mobilitätshilfen beeinträchtigen. Lösungen: Zonierte Oberflächenqualitäten (taktile Streifen, glattere Führungsschienen), Oberflächen mit mikro-rauer Struktur, geeignete Reinigungsgeräte, regelmäßige Rutschfestigkeitsprüfungen.

• Biodiversität vs. Pflege: Artenreiche Anpflanzungen fördern Ökosystemleistungen, erfordern aber eine differenzierte Pflege. Maßnahmen: klar definierte Pflegeklassen, großflächige Wiesen mit reduzierten Mähintervallen, standortgerechte Artenauswahl, Mulchen und Bodenmanagementkonzepte, die den Bewässerungsbedarf verringern.

• Versickerung vs. Tragfähigkeit: In stark frequentierten Logistikzonen konkurrieren Versickerungskapazität und hohe Tragfähigkeitsanforderungen. Optionen: Hybridsysteme (Belag mit wasserdurchlässigen Fugen in Nebenflächen), Tragschichten mit Kapillarunterbrechungen, separate Versickerungsflächen an den Rändern, Rückhaltung mit kontrollierter Ableitung.

• Offenheit und Aufenthaltsqualität versus Sicherheit/Perimeterschutz: Transparenz und Zugänglichkeit stehen im Spannungsverhältnis zur Zugangskontrolle. Lösung: klar definierte Sicherheitszonen, landschaftsintegrierte Barrieren (Geländemodellierung, Vegetation mit dornigen Sträuchern), definierte Sichtlinien und gestaffelte Zugangsebenen.

• Beleuchtungsstärke vs. Energieverbrauch/Lichtverschmutzung: Sicherheit erfordert ausreichende Beleuchtung, während Umwelt und Nachbarn die Minimierung von Blendung und Streulicht fordern. Lösungen: bedarfsgerechte Steuerung (Dimmung, Präsenzerkennung), Spektralauswahl, präzise Optik und Abschirmung.

• Investitionskosten (CAPEX) vs. Betriebskosten (OPEX): Geringe Anfangsinvestitionen können zu hohen Betriebs- und Wartungskosten führen. Lebenszykluskostenanalysen (LCC), Standardisierung und eine robuste Detailplanung (Verbindungen, Kanäle, Kanten) verbessern die Kosteneffizienz.

• Winterdienst vs. Materialbeständigkeit/Umwelt: Streusalze belasten Vegetation und Straßenoberflächen. Strategien: Priorisierung von Schneeketten, mechanische Schneeräumung vor dem Streuen von Splitt, abgestimmte Wahl des Straßenbelags, umweltschonendere Streumittel, Beheizung kleiner, kritischer Bereiche nur in Ausnahmefällen.

Für den Evaluierungsprozess wird eine gewichtete Bewertungsmatrix empfohlen, die die Kriterien Sicherheit, Betrieb/Verfügbarkeit, Umwelt/Nachbarschaft, Lebenszykluskosten, Nutzerakzeptanz und Einhaltung gesetzlicher Vorschriften berücksichtigt. Varianten werden transparent verglichen, Risiken dokumentiert und Minderungsmaßnahmen definiert.

• Funktionszonen: Logistik- und Schwerlastzonen, Besucher- und Mitarbeiterbereiche, Rettungs- und Feuerwehrbereiche, Sicherheits- und Technikzonen, Erholungs- und Grünflächen. Für jede Zone gelten spezifische Normen hinsichtlich Belastung, Beleuchtung, Sicherheit und Entwässerung.

• Wegehierarchie: Hauptwege (Hauptachsen, freie Sicht), Nebenwege (Zufahrt), Servicewege (Wartung). Kreuzungspunkte sind gesichert (Sichtdreiecke, markierte Übergänge, Beleuchtung, Geschwindigkeitsbegrenzung).

• Nutzerorientiertes Design und Barrierefreiheit: Breiten, Ebenheiten und Querneigungen sind auf die Bedürfnisse der Nutzer abgestimmt; taktile Leitlinien, kontrastreiche Kanten, klare Beschilderung und Orientierungspunkte. Erhöhter Aufenthaltskomfort durch Sitzgelegenheiten und Schattenplätze, Windschutz und Lärmschutz; Sicherheit durch gute Sichtverhältnisse und sanfte Übergänge zwischen öffentlichen, halböffentlichen und privaten Bereichen.

• Zielkaskade: Unverzichtbare Anforderungen (rechtliche, sicherheitsrelevante und kritische betriebliche Anforderungen) vor wünschenswerten Anforderungen (Komfort, Effizienz) und optionalen Anforderungen (repräsentative Eigenschaften). Die Anforderungen werden in enger Abstimmung mit den Stakeholdern verbindlich priorisiert.

• Varianten- und Szenarioplanung: Nutzungsszenarien (Schichtwechsel, Starkregen, Winter), Wachstumsszenarien (Ausbau der Elektromobilität) und Unfallszenarien (Katastrophen) dienen dazu, die Robustheit zu testen.

• Prototyping und Tests: Musterbereiche für Oberflächen, Beleuchtungsanordnungen und Entwässerungsdetails; Testbetrieb für Steuerungen und Winterdienstketten; Feedbackschleifen aus Baustellenbesuchen und Benutzererfahrungen.

• Daten- und Wissensbasis: Entscheidungsvorlagen mit Lebenszykluskosten-, Risiko- und Sensitivitätsanalysen; Dokumentation im CDE; gewonnene Erkenntnisse und Nachnutzungsbewertungen werden in nachfolgende Anpassungen einbezogen.

• Gate-Entscheidungen: Klar definierte Meilensteine (Ende der Phasen 2/3/5) mit Freigabekriterien, die die technische Qualität, die operative Eignung und die Einhaltung des Budgets gewährleisten.

Diese Prinzipien etablieren Außenanlagen als leistungsstarke, anpassungsfähige und verantwortungsvoll gestaltete Systeme. Einheitliche Zoneneinteilung, nutzerorientierte Detailplanung und transparente, iterative Evaluierung sind entscheidend für den Umgang mit widersprüchlichen Zielen und die Gewährleistung langfristiger Belastbarkeit, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit.